【必威官网】郁亮:互联网+风口把大家吹到天上 风停了咋办

8月10日,大梅沙,万科新动力对话郁亮。

今年,万科总裁郁亮提出万亿市值的目标,并表示希望未来十年能够在传统住宅地产之外,培养更多新业务并独立出来,将万科打造为拥有若干上市平台的控股集团。

“许多年以后,面对最新的万科驿长租客群统计数据,万科新的领军人将会回想起,多年前,在重庆万科西九所举办的那个影响深远的发布会……”

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新动力是万科对每年校招生的特定称谓,从2000年开始,万科已经连续招聘了16届新动力。

然而,对比目前1456亿元的市值,这个目标非常遥远。按照万科的规划,新业务将承担万亿市值一半以上的任务。目前,万科已明确五大新业务:物业服务、租房业务、物流地产、教育产业、海外业务。另外,还有若干“尚未想好怎么做”的业务正在试水,如社区商业、养老地产等。

借用《百年孤独》魔性十足的开篇语,今天和大家来说一说、摆一摆上周在全国地产圈、媒体圈引起轩然大波的“万科驿”事件——因为如果万科驿这个新业务真的可以做起来,开头的那个场景也许就会变成现实!

◎每经记者 白亚静

“某种意义上你们是NP1,不是NP16。”郁亮在8月10日的开场白强调了NP16的不同:跟往届新动力相比,你们这一届很多人是从事新业务的,这也许是我们新动力的一个分水岭。

值得注意的是,万科的新业务仍是围绕地产做文章,战略相对保守。比如,即便要分拆物业板块,也并不是搭互联网的快车。不过《每日经济新闻》记者注意到,与之前固守住宅业务相比,万科的跨界幅度并不小。业内人士指出,要把众多新业务做成功,万科实际成为了一个创业孵化器,除了为新业务提供各种资源,这个“母体”还必须有足够的创新冒险精神,这与万科自王石以来专业化的稳健路线似乎存在冲突。

一个另类误读所引发的朋友圈震动

在2014年被绿地超过后,万科让出了多年来房地产企业“一哥”的头衔。不过,万科显然不愿裹足不前。如今中国房地产市场进入白银时代,传统的造房、卖房的盈利模式增长空间已十分有限。为此,万科将目光逐渐转向了租房行业,志在成为租房行业的龙头老大。

郁亮说,新业务可能见效时间要比传统业务长,但是有一个特别好的优点是没多少领导在你们上面。所以你们有机会参与一个新业务的诞生、壮大,这个过程中成长的机会比比皆是。

由此看来,万科正在经历一场脱胎换骨的自我裂变。在五大已明确的新业务中,物业服务、租房业务或将成为万科市值加法中的第一个“+”。目前,物业公司已脱离地产部门自立,分拆上市的意图明显,租房业务在短时间内迅速占据行业规模首位,并有成为巨无霸的迹象。

上周末(2015年11月15日),重庆万科在万科西九针对利用该楼盘公寓项目推出的“万科驿”业务,举办了一次发布会和说明会,在此之前,万科的旗下的各类公众号以每天至少一篇微信稿或者图片的方式,为这次新业务的发布会进行常规预热。

在住宅业务上,万科已经很难提升毛利率,也无法阻止ROE的下滑。自去年以来,万科开始积极拓展新业务,并在租房市场进行布局。万科管理层方面表示,目前万科租房业务规模已居行业最高水平,未来还将继续扩大体量,3年后将规模做到行业第2至第10名的总和。

打完预防针,再点个ZAN。

物业

真正让“万科驿”成为一个事件的,是次日一个主做基金投资的微信公众号提出“万科战略转型,将准备至少5000亿现金“血洗”市场”的说法,并将此事和百度、中信联合组建银行的新闻联系起来,使得万科驿跟着“万科战略转型”的说法瞬间刷遍朋友圈,毕竟万科战略转型、5000亿现金、血洗市场、金融这些信息叠加在一起,足够让所有地产圈、媒体圈的朋友心跳加快。而笔者身边很多有租房或者买房需求的朋友也纷纷打听这个传说中的万科“先租后售”具体细节。

市场回暖难挡ROE下滑

“你们这届新动力更有那种生命的冲动。”郁亮的理由是,8月8日所有新动力都登顶梧桐山,没有任何人中途退出。

做“Uber”底层架构商

显然,事情的发展或者说万科驿的传播效果有点超出万科的预期,那几天所有能直接或者间接联系到万科的人都在求证这种说法的真实性。而代表万科官方态度的公众号“万科周刊”在17日适时的出了一篇不像辟谣的“辟谣稿”,由万科官方对“先租后售”刷屏事件进行了解读,该微信稿在当天甚至都没用到其微信群发的大图,阅读量却短时间内快速接近6万,是其平时微信稿阅读量的数十倍。

今年初,万科总裁郁亮曾在公司内部立下200亿元利润的军令状,并在股东大会上称,将把提升ROE作为重点任务。但这一雄心正受到行业整体收益下滑的影响。

简短的开场白就此结束。火爆的问答环节如约而至。

2015年8月,万科物业走过第25个年头,第一次以独立经营体的身份出现在媒体面前,讲营收、利润和商业模式。

三大因素,造就意料之外“万科驿”事件

今年上半年,全国楼市的销售情况开始好转,总销售面积和金额都在上涨,全国商品住房成交总金额同比上升12.9%,万科监测的14个主要城市更是同比大涨46.2%。

问者单刀直入,答者幽默犀利。

“去年营收是19.9亿元,但这并不是万科物业的全部,在万科集团的上市公司年报里,万科物业给万科地产提供后勤服务的费用被抵消”,万科物业CEO朱保全称,“这部分收入是按市场化招标所获得的,所以实际上万科物业的营收是33.7亿元,净利润是3.23亿元。”

重庆万科驿业务负责人在接受搜房网采访时直言这个事件最后的走向的确有点“意料之外”,没想到会引起这么大的反响,但再一想想也属于意料之中:万科所谓“先租后售”的事件,发生在当下楼市去库存困难的大背景下,所有的开发企业都在寻求在新常态下,如何快速去库存,让企业持续良性发展,在此背景下,任何有可能促进房地产销售的新做法都会让大家十分关注,更何况还是发生在本身具有事件放大效果的万科身上,加上之前一些公众号对于“万科驿”这种做法的另类解读,所有的因素结合起来,就让“万科驿”事件成了一种情理之中的必然。

一些主要指标显示,无论是今年上半年还是未来一段时间内,新房供应已开始趋缓。上半年,万科监测的14个主要城市的库存去化周期,已从去年同期16个月的高位下降到今年的10个月。“10个月已经在合理库存区间之内”,万科董事会秘书谭华杰称。

问:在您看来,90后职场新人最缺乏的品质是什么,应该如何去弥补?

朱保全的意思很明确,万科物业不再是销售的工具,或者住宅的售后,而是一家自负盈亏,需要讲净利润的公司。虽然万科管理层一再强调物业上市没有时间表,但是,郁亮在今年的股东大会上表示“有上市的考虑,正在加快研究”。

万科驿没这么简单,万科要打的算盘其实是这个

然而,上半年万科净利润同比仅增长0.77%,营收同比增长22.72%。今年上半年ROE为5.5%,而2014年同期是6.25%,2013年同期是6.84%。

郁亮:我从来不是人生导师,你们这些心灵鸡汤我永远回答不了。

很多房企都想拆分物业板块,但和流行的社区O2O相比,万科物业的商业逻辑显然不同。朱保全称,万科物业要做资产管理者,截至8月,万科物业所服务的社区房屋资产总价值是17500亿元。他对万科物业价值的检验标准是,若干年后,万科物业所托管的社区二手房售价高于同一区域其他房源。

重庆万科驿业务负责人搜房网表示,重庆万科西九这次“万科驿”事件,其实是几年前万科就提出来的“从房地产开发商转为城市配套服务商”大策略所结出的果实。

谭华杰称,今年一季度净利润同比下滑57.7%,二季度才扳回业绩,达到基本持平状态。他分析,导致净利润增速明显低于营收的原因,一方面是去年同期有很高的投资收益,而今年较少;另一方面是今年上半年合作项目较多,结算中的权益比例比去年低。

我只觉你们太聪明了,这是优点还是缺点?你说90后和80后有分别吗?80后和70后有分别吗?每一代人都通过否定下一代证明自己的成功。唯一有一点,你们似乎变得比以往更聪明了,但是你们还有自己的思想吗?每个人最后是靠什么活着?还是靠思想——我们独立的判断。

万科提供的数据显示,在纳入统计范畴的约15万套楼龄超过10年的房产中,万科物业服务的社区超过90%的二手房价格高于周边。

今年8月的万科中期业绩会,郁亮表示,万科将来的万亿市值中,传统住宅销售只占小一半左右,一半以上来自于新业务。万科对外明确目前的5大新业务,分别是物业服务、物流地产、教育营地、万科驿以及海外业务。

合作项目即万科大力推行的小股操盘模式。郁亮表示,虽然小股操盘导致万科净利润增速低于营收,但出于购置土地风险分担考虑,合作是必然趋势,该选择与现金充沛与否无关。

如果说我对你们有什么希望和要求的话,我觉得只有做有想法的自己,不人云亦云,别人说什么,你就信什么。

这个概念肯定会吸引购房者,万科多地营销人士都曾向记者表示,万科物业是其手中的营销利器之一。

而万科西九万科驿最初仅仅是计划做重庆万科第一个青年长租型公寓产品,但在执行过程中发现这个产品很受青年人群认可,并且经过分析,重庆万科发现大到所追求的生活方式,小道对于区域的接受度,万科驿的租客和万科西九二期住宅产品的潜在用户高度吻合,所以就和营销部门一起携手顺势而为,推出了后来被解读为万科要搞“先租后售”新模式的政策。

郁亮称,楼市白银时代的到来,盈利水平受到一定局限,万科的毛利水平保持稳定,要靠提高运营能力来争取保持更高的净利水平。

如果说还有一点想法和建议的话,其实埋头干活也很重要。现在社会上,大家好像被“互联网+”的风口吹到天上去了,实际上我觉得站在大地上,人才比较踏实一些。在天上,最后风停的时候怎么办?而且风也不会总刮,人生又很漫长,这个时候脚踏实地会让你感觉更踏实。

此外,朱保全透露,万科物业收缴率是96%,高于76%的行业平均水平。

但万科推出万科驿这项新业务,所谋划的不仅仅是传统的住宅销售市场,万科要打的算盘很大!

加码租房业务

什么叫脚踏实地?你相信每一份耕耘都有收获,而不是说反正预测明天要下雨,就偷懒不浇水了,未来收成一样很好。但是时间长了,万一哪天真不下雨,庄稼死了,你收成靠什么?

郁亮曾表示,万科市盈率低,很大原因是没有给资本市场讲出有想象力的故事。那么,上述概念真的会给资本市场带来想象空间吗?

现在提起房地产行业,大家可能第一反应就是商品房销售市场,但房屋租赁市场其实也是一个万亿级的庞大市场,而且这个市场现在仍然十分散乱落后,租户的很多重要需求没有得到很好的满足,而万科有能力也有基础来做这个。

市场回暖、运营能力提升都没有阻止ROE下滑,从去年以来,万科开始积极拓展新业务。今年上半年,万科在四大传统住宅区域本部之外,新增5个事业部。目前,除了社区商业、养老业务,万科在租房业务、物业管理、物流地产方面都提出了较明确的目标。这意味着,郁亮所谓从1到10进行推广的那个“1”已经找到。

问:攀登完珠峰之后,您说对人生有了更加完整的认识。您的认识是什么?

如果只是收取物业费的盈利模式,似乎和仲量联行、世邦魏理士等五大行并没有差别。实际上,万科物业的学习对象——北美最大的物业公司First
Service,正是五大行之一高力国际的母公司。但需要注意的是,万科物业承接的很多项目是住宅社区,利润很难与承接商业写字楼的五大行相比。况且,住宅领域物业费最高的是中海物业,而非万科物业。

而且把万科驿做好的话,除了可以让万科在房屋租赁这一新领域大展拳脚,还可以反向对传统的商品房开发、销售业务有所裨益。

目前,万科出租公寓业务已有两个品牌:一是万科驿,二是万科派。

郁亮:人生有很多很美好的东西,在享受这些之前,不要轻易去冒险。人生实在太美好了,你去冒险干什么?

万科物业并不介入时下流行的社区O2O,不把社区增值收入作为主要营收项目,同社区O2O第一股彩生活相比,万科物业只有10%左右的净利率。那么,其分拆上市的优势在哪儿?

万科鼓励各地分公司创新重庆万科驿将累计推出10000套公寓

据谭华杰介绍,万科的租房业务今年会进入正式扩张阶段,其中万科驿将被放在首要位置,眼下已开业和准备开业的业务有9个,总量共计1万套左右,目前是行业最高水平。“当然我们的增长速度远远不止1万套这个数字,万科计划2017年做到15万套。如果达到15万,将是行业内第2名到10名体量的总和。”谭华杰表示。

第二,如果你根本不冒险,那么人生好像也不够精彩。所以在人生很美好的前提下,可以追求更加出彩一些。大家如果选择登珠峰这样的行为,可以在35岁以后再考虑。35岁之前人生有很多很美好的东西,你们应当尽情享受。享受完了之后,再去冒冒险,万一成了呢?

与其他做社区O2O的物业公司不同,万科物业的客户是物业公司,在其他物业公司的项目中嫁接睿服务系统,给所有岗位、设备标号,提高运营效率,降低客户经营成本,从而收取系统使用费,类似于Uber模式。

正如万科在其官微中所说的,万科鼓励各地分公司创新,重庆万科驿以及该项新业务与传统房屋开发销售业务联动推出的所谓“先租后售”的模式,就是重庆万科所作出的本地化创新。

在郁亮看来,选择加码租房业务,与万科在万亿市值目标下的发展轨迹有关,“万亿市值是万科愿景,但如何实现这一目标现在并不完全清晰,市场随时在变,万科只能根据两条路来进行规划:一是城市发展轨迹,二是客户需求变化。”

万一成了,你会发现心态变得比以往更好,你会发现没有什么让你特别着急或者害怕的事情。但是你有敬畏之心,而仅仅是说不怕,它们结合在一起,才会构成人生最完整的东西。

朱保全解释称,在Uber
1%的轻资产运营背后,实际上有99%的基础设施、交通标准是现成的,而目前想在物业行业做Uber模式还很难,万科物业要做的只是Uber之前“修路造车”的活。

作为重庆万科驿这个新业务的负责人,邓峰向搜房网介绍了重庆西九万科驿目前的最新情况。重庆万科驿首批推出了128套可拎包入住的公寓供符合条件的青年人群申领——是的,你没看错,重庆万科驿要对申请入驻的人群进行筛选。这128套中90多套已经提前出租出去,后来与新房营销部分沟通后,决定将剩余的30多套万科驿公寓优先租给万科西九二期住宅的购房者,让这部分购房者在接房完成装修前即可享受到万科所提供的各类服务,等自己的新房装修完后,搬家只是在一个小区内完成即可,同时2年的租金还可以抵扣等额的房款总价。

郁亮认为,过去十年,万科的成功在于解决了当时普通人的买房需求,现在,做万科驿主要是针对刚踏入社会的年轻人、城市新移民的租房需求。

问:前两天王石主席在哈佛一个分享会上提出阿里巴巴和腾讯对他的刺激都不如Uber,我想听听您的看法?

租房

而未来,万科驿将在重庆累计推出10000套公寓。

出租型物业大多为自持,如何解决资产沉淀问题呢?参照商业等项目,万科以前的思路一直是轻资产模式。不过,现在情况或许将有所变化。

郁亮:现在有个词叫uberlization,我想王石主席是从uberlization来理解Uber这件事情的。它
极大地利用了很多社会上的资源,并改变了社会的很多东西。比如说它改变了这个社会资源的配置方式,这社会其实不需要人手一辆车,你有车用就行了。年轻人不
一定买车了,但有车给你用。它也可能改变了一种人与人之间的关系,彼此共享的关系,而不是你买,我卖这样一种简单的关系。

金融工具让资产变轻

温故知新:万科官方对于重庆万科驿所谓“先租后售”模式的解读

郁亮称,目前融资环境越来越宽松,万科也灵活运用了如公司债、前海REITs等金融工具,未来会进一步推进金融化。在轻重之间,万科将相对灵活,据介绍,万科的金融化并不是指拿下金融牌照,为业主提供金融化服务,而是将万科的资产通过合适方式在需要的时候变现。

问:新业务的推广会不会影响业主满意度?比方说在小区里面推广新业务,会不会影响业主生活?

在今年的中报会上,郁亮一再强调“金融化、重运营”。在他看来,只要运营能力够强,就可以随时通过金融工具将资产变轻。今年上半年,万科发布首只公募REITs。

近期重庆万科在开展西九项目万科驿业务推广过程中,采用了与住宅销售联动的营销方式,其主要内容包括:

“在未来的万亿市值平台中,希望传统住宅销售业务占比不到一半,另一半主要来自新业务,目前考虑较为明确的几块业务是物业管理、海外业务、万科驿等,至于消费地产业务、养老业务,需待明确模式后,才会推广。”郁亮称。

郁亮:其实不同人对这个事情有不同看法。对我们来说,赢得客户的支持是我们第一任务。赢得客户是说他非常愿意再来买我的产品和服务,这样才能做下去。我们最终是希望他能够享受到我们所提供的更好的产品和服务。

年初,You+创始人刘洋曾向《每日经济新闻》记者表示,万科部分区域公司曾联系自己,希望进行交流,探讨合作的可能性,因为万科以前的公寓产品多是散卖,今年起决定出租。

对于成功申请“西九•万科驿”的租客,如购买万科西九二期住宅,可享受与所租房屋2年租金等额的房款总价优惠,如购置重庆万科在售的其它楼盘住宅产品,可额外享受1%房款优惠;

在处理与客户之间的关系时,我们不要躲得远远的,不干扰他,这可能是认识误区。我们相信我们的东西是好东西,说不定他需要但不知道,我们只是通过上门或其他方式,让他知道而已。而且你没兴趣,不听我讲就行了;你有兴趣听我讲,你也高兴,我也高兴。这是很平等的关系。

目前,万科的租房业务已在不到一年时间形成了两个产品线,并在庞大货源的支撑下迅速成为行业第一。

对于因房源紧张、未能成功获得“西九•万科驿”租赁权的客户,可凭本人或其直系亲属在重庆主城区内任意地点的租赁合同,享受与1年租金等额的房款优惠。

问:想了解一下集团在商管方面的考虑?

万科董事会秘书谭华杰称,目前已开业和准备开业的业务有9个,可提供近1万间服务公寓,是行业最高水平,该业务今年正式进入扩张,2017年做到15万套,届时将是行业内第2名到10名体量的总和。

重庆西九项目希望通过这种方式,为客户提供从租房到买房的全套需求关怀。

郁亮:非住业务在哪个区域或一线公司都无比重要,广深区域现在做了很多尝试,就是为了给这些资产找到解决途径。就商业谈商业,这个出路不太多。这个时候我们光轻,不能解决问题,要合适的轻才能解决问题。

《每日经济新闻》记者注意到,在万科驿、万科派两个产品中,万科驿是首打品牌,主要针对城市新移民,如刚毕业的大学生。

目前万科各地公司在推广长租公寓业务时,部分公司采用了与万科重庆公司类似的做法,但尚未成为万科集团的统一部署。万科集团对各地公司推广新业务时的采用的具体举措,鼓励其结合本地具体情况进行创新。集团鼓励各地公司之间交流经验、相互借鉴,但也容许差异性的存在。

问:万科驿是一个青年公寓,改造中,通常面临居住体验和成本的冲突。我觉得基于让居住体验更好,完全以成本考虑的话,好像并不合理,对于有限的资金我们应如何进行分配,我想听听你的看法以及原因?

这并不是万科第一次为大学生提供出租型公寓。2006年,万科打造广州万汇楼项目,面向周边低收入务工人群、新毕业大学生等出租。交付使用后,虽然出租率一直稳定在90%以上,但很难盈利。万科曾表示,就算不计算利息,万汇楼也需要57年才能回本。

上述做法,体现了长租公寓业务与住宅开发业务之间的协同效应,对两项业务的发展均有积极作用。长租公寓业务可以为住宅开发业务储备客户、提前锁定客户;住宅开发业务节省的营销费用,可以用于回馈长租公寓客户,推动长租公寓业务的发展。但客户租赁的公寓,和未来购买的住宅,是两类不同的产品;因此不能理解为对原有开发业务的替代,更不是全面颠覆原有的开发销售模式。我们不排除未来探索住宅本身“租售并举”、“先租后售”等新的业务模式,但目前并无具体的计划,更没有已经实施的案例。

郁亮:你哪天到零售商店去卖卖东西,你就知道钱的可贵了。万科驿之所以能成功,就因为他们知道那些客户的需求在哪里,用他们能够负担得起的方式给他提供产品和服务,而不是所谓的高贵的体验,他们是消费不起的。

全部自持所带来的大量资金沉淀,无疑是当时广州万汇城亏损的主要原因。根据万科当时公布的财务数据,万汇楼的土地获取成本为1281万元,开发建造成本为3240万元,项目总投资4625万元,开发资金中,80%来自万科自有资金,20%属于银行贷款。每经记者
白亚静

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我们永远是要对不同种类的客户提供他所需要的服务,而非过度的服务,因为他们没有支付能力。我们是要为更多人提供他能负担得起的服务,我们自己才能赢,才能做下去,才能持续为客户提供服务。永远记住,不是我要你好,是真的为他好,并且他感觉到好才行。

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